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房价为什么还在涨不懂背后的原因一辈子买不起房

2019-11-09 10:15:52来源:励志吧0次阅读

2016年初,伪砖家连续写了几篇文章预判2016经济情况。主要判断是世界经济注定惨淡,中国经济持续下滑,房价稳中有升,股市下跌中有局部反弹,宏观机会在新产业。如今2016年第一季度接近尾声,几个判断都算比较准,感兴趣看原文的朋友可以查阅我的薇信公号:伪砖家说经济。让人意外的是房价并没有稳重有升,而是超预期上涨,这让全国人民咬牙切齿,房价崩溃论也再次甚嚣尘上。房价为什么会涨?到底是谁在买房?未来房价走势如何?伪砖家用权威调查为你揭开真相。

房价为什么还在涨不懂背后的原因一辈子买不起房

一、全国房价真实情况

1、深圳及周边

在其他城市还没有明显上涨之时,2015年颁布的“330”新政直接成为深圳房价大涨的导火索。深圳商品房和保障房保有量只有110多万套,每年不到10万套的增量。而深圳常驻人口1000多万,年轻人居多,户籍人口不断增加,80-90%都有购房需求。2015年的“330”政策调低了二套首付比例,加上信贷宽松政策,深圳房价一路猛涨,盐田区最高上涨了70-80%。深圳的一路上涨,带动了东莞、惠州地区价格攀升。2015年上半年东莞房价开始上涨,下半年传导到惠州地区。虽然深圳已经有所降温,但受2月份相关刺激政策影响,东莞、惠州的涨幅还比较夸张。

2、南京、苏州和合肥

二线城市并非完全受一线城市影响而价格走高,早在2015年七八月份,南京、苏州和合肥纷纷上涨,先于北京和上海。去年7月份,南京江北新区获批成为国家级新区,该区域房价迅速从平均1.5W/平方米暴涨到2W,小半年后甚至冲到4W。在南京市,江南八区的销量超不过江北新区。由于2015年频出“地王”,制造出房价将不断上涨的迹象。南京五分之一的人都在买房或者卖房。南京地税收入60%左右都来自房地产。

与南京类似,政府频繁推地以及苏州新区的获批,也助长了苏州房价的攀升。2015年整年销售量约为20亿,2016年1-2月份就卖掉20亿。有的楼盘开了1-2年很难卖,现在一票难求,截止2月份已经消化80-90%。

合肥市场则从2016年元旦开始涨价,均价从8000元/平增加到9000元/平,部分区域迅速破万,居民陷入恐慌性购房。当地开发商提到,热点楼盘黑市上的内部号源,可以叫卖到3万元。居民买房先不问是否便宜,而是先问“有没有房子可以卖。”

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3、北京上海涨价接棒

2015年,国家密集出台一刀切式的“去库存”政策,对于北京和上海最为受益。2011年,北京市的“国八条”规定,“连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭,限购一套住房“。2016年这部分刚性需求的释放,加上市场原有的需求,2015年屡刷新高的地王,一手换二手的交织,综合因素造成了北京市场在元旦至春节前后的疯涨。上海房价也出乎业内意料变得火爆。春节后市场供应量忽然一下不足,加上2月份很多开发商的预售证都没有批下来,导致整个市场空前缺房,冲动消费的人非常多。

4、缓慢去库存的三四线

芜湖市库存量为440万平方米,去库存主力为本市人口,需要3-5年才能消化。为了促进消费,在中央实行的各项政策之上,地方政府针对区域进行补偿,每平方米补贴200元,就是为了刺激农民、大学生和企业外地职工就地购房。近期芜湖市成交量涨幅为20%-25%,价格没有变化。无锡开发商提到,目前还有库存1600万平方米,开发商手里还有很多存量土地。无锡人均2套住房,外来人口也较少,政府也还在建设动迁房。即便完全没有新供应的话,无锡消化库存得至少2-3年。这一轮刺激后,成交量有所上升,价格微涨5%左右。

总体来说这轮房价一线领涨,二线跟进,三四五线库存严重涨价无望。

二、到底谁在买房

改善型购房是主力买房者。40%-60%的购房者来自于改善型购买,20%-40%来自于首套,10%-20%来自投资。投资客多数因“资产荒”而追逐房产,炒房客已经成为历史。

房价为什么还在涨不懂背后的原因一辈子买不起房

改善型需求中,新房和二手房的交易在不同城市差异较大。在北京,能买得起新商品房的人,70%以上都是新房周边的客户,卖掉现有房子换新的。因为价格原因,新的刚需阶层能买得起新房的人非常少,大多是购买二手房小户型。上海的情况也类似,新房价格太高,年轻人已被挤压到苏州的花桥、昆山等地购房,从而推动当地楼市火热。在二线城市,首套购买新房的比例约在40%左右,改善型住房也以120平的大户型居多。

三、房价为什么涨

政府需要房价涨。理解房价,一定要理解房地产在中国经济中的作用。房地产关联着60%的实体经济产业,关联着60%左右的银行资产负债,房产占我国民众财产总额的60%以上(北京为83.8%),土地出让金占地方财政收入的60%。贡献了GDp增长的16%。房地产关联40多个行业,上游多是产能过剩的钢铁、建筑、水泥等产业,这些行业不光是财政主要支柱还是国企集中的行业。如果房价跌了,对这些行业简直是噩梦,产能利用率将降低到50%,倒闭潮随之而至。更让政府头疼的是,这些行业有大量的产业工人,这些工人饭碗没了,问题就从经济领域扩大到社会领域了,官员的办公室每天要被闹事的人挤爆。政府能让房价跌吗?更重要的一个问题是,经济不能跌。到2020年经济翻番的目标需要保持每年6.5%的增速,房地产是经济的火车头,房价跌了经济就熄火了。政府不能让房价跌。从2015年开始,陆续出台政策托住房地产。

2015.03 加大职工购买首套房贷款支持力度;降低二套房、住房公积金贷款首套普通自住房、拥有一套房并已结清贷款三种情况的首付款;购买2年以上普通住房对外销售免征营业税。

2015.10 住房公积金推行异地贷款;全面推行二孩政策。

2015.11 公积金贷款放松限制最低额度增20万元。

2016.2 降首付。在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5 个百分点。

2016.2.19调整房屋交易契税和营业税征收标准

中国房地产一直是政府紧紧调控的市场,土地掌握在政府手里,占房价50%的税费掌握在政府手里,行业法规掌握在政府手里。政府的政策一出,房价自然而然就要往上涨。

2016,货币政策依然宽松,钱印多了会推高房价,再加上不断出台的托市政策,预计一线城市房价还将温和上涨,二线城市跟随一线城市缓慢上涨,三四五线城市由于人口流入乏力,库存高企,房价不会涨也不会跌。

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